Bien en Normandie : acheter neuf ou ancien ?

02 juil. 2021

BIEN EN NORMANDIE : ACHETER NEUF OU ANCIEN ?

BIEN ANCIEN OU BIEN NEUF : TELLE EST LA QUESTION

C’est votre premier achat en Normandie et vous ne parvenez pas à vous décider entre la modernité du neuf ou le charme de l’ancien ? Votre choix se fera principalement en fonction de vos goûts et de votre budget, mais tiendra tout de même compte des parties juridique, financière, technique et fiscale. Afin de vous aider à prendre la bonne décision, Strateg-Immo procède au détail de tout ce qu’il y a à savoir sur ces deux types de biens en Normandie.

Et avant de comparer le neuf à l’ancien, rappelons les définitions immobilières d’un « bien neuf » et d‘un « bien ancien » :

Bien ancien : logement ayant déjà fait l’objet d’une « mutation » (donation, succession ou vente) par son premier propriétaire. Il peut également être considéré comme ancien parce qu’il a été construit il y a plus de 5 ans au moins.

Bien neuf : logement ayant été bâti il y a moins de 5 ans maximum, qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qui n’a jamais été habité. Certains anciens logements faisant l’objet d’une rénovation à 100%, peuvent être considérés comme neufs. Construire sa maison est également assimilé à du neuf.

 

L'AMBIANCE

Vieilles pierres, moulures, architectures traditionnelles, histoire... si vous vous projetez déjà dans ce caractère, ne cherchez plus, l’ancien est fait pour vous ! L’inconvénient ? Comme c’est un bien souvent atypique et ancien, il se peut que vous ayez quelques travaux à faire pour remettre aux goûts du jour et/ou pour remettre en état.

 

Dans le neuf, c’est souvent la raison qui domine. Les logements sont pratiques et fonctionnels et bénéficient de matériaux modernes et d’équipements de dernière génération. L’inconvénient ? Les biens neufs sont souvent sobres, simples et manquent de personnalité. Mais rien ne vous empêche d’ajouter votre touche personnelle. 

LES PRESTATIONS

L’ancien est acheté « tel quel ». Les plans sont rarement adaptés aux modes de vie actuels, l’espace est moins fonctionnel et certains travaux d’adaptation sont nécessaires. Changement des revêtements (sols et muraux), salles de bain, sanitaires, décoration, cuisine... Tout ceci est à prendre en compte avant l’achat d’un bien dans l’ancien, car le budget peut vite grimper. Cependant, il est possible de trouver des biens anciens en Normandie rafraîchis par une rénovation partielle tout en gardant le charme et le caractère de l’ancien.

Comparé au bien ancien, le bien neuf est livré « prêt à être habité ». Les plans évitent les pertes d’espace et les biens possèdent la plupart du temps un balcon, une terrasse, une loggia ou un garage. De plus, les normes PMR sont respectées. Lors de l’achat d’un bien en construction ou à construire en Normandie, vous pouvez choisir de personnaliser votre intérieur. En général, les logements sont plus petits que les anciens (plafonds, taille de chambre...) et il n’est pas évident de se projeter dans un bien qui n’est pas encore construit. Certains promoteurs normands mettent donc en place des visites virtuelles ou des biens « témoins » afin d’aider à l’identification de ses envies.

 

LES NORMES TECHNIQUES

Que ce soit pour l’isolation thermique ou phonique, les biens anciens en Normandie ne sont généralement pas aux normes. Gourmands en énergie, les logements anciens peuvent vite faire grimper les factures. Pour les remettre à niveau, des travaux sont indispensables si vous souhaitez avoir un minimum de confort. Pour info : la loi Climat et Résilience interdit la location de logements classés G d’ici 2025.

Relevant de la nouvelle réglementation thermique de 2012, les logements neufs en Normandie sont conformes aux normes et sont très bien classés sur le diagnostic de performance énergétique (A ou B). Ils consomment beaucoup moins et n’auront donc pas besoin d’être remis à niveau sur le plan thermique. 

LE PRIX DU BIEN

Le logement ancien en Normandie est souvent bien inférieur à celui du neuf (sauf bien entendu pour les demeures de prestiges ou les biens typiques rares). Cependant, votre plan de financement doit prendre en compte les éventuels travaux à faire car le prix annoncé par le vendeur ne tient pas compte de la rénovation.

Terrain, construction, taxes... le bien neuf en Normandie est en général de 15 à 25% plus élevé que le bien ancien. Ce qui explique cette différence ? Les appareils issus des dernières technologies, les normes strictes ou encore les matériaux performants. Faire construire son bien à un coût, et tout ce qui est pose de carrelage, installation des sanitaires ou de la cuisine entre également dans le prix à débourser. 

LES FRAIS DE NOTAIRE

Dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent entre 7 et 8% du prix d’achat du bien. Et en plus des droits de mutation de 5,80% et de la rémunération du notaire, vous pouvez ajouter d’autres taxes. Pour info : ces sommes doivent être un apport personnel, car les banques acceptent très peu souvent les crédits pris en charge à 110%.

Dans le neuf, les frais de notaire représentent 2 ou 3% du prix d’achat du bien. Pourquoi ? Les logements neufs sont réglementés et soumis à la TVA, ils sont donc moins chers dans le neuf car le notaire n’a pas à rechercher l’historique complet du bien. Également exonérés de la taxe foncière, les logements neufs ne sont soumis qu’à la taxe de publicité foncière et à la TVA immobilière, cette dernière étant incluse dans le prix d’achat. 

Un bien neuf en Normandie est en moyenne plus cher à l’achat et son prix se déprécie rapidement avec le temps. En effet, dès lors qu’une personne habite le logement neuf, il rejoint alors la catégorie des biens anciens et le prix de revente sera moins élevé qu’à l’achat.

Contrairement au bien neuf, le bien ancien en Normandie peut s’avérer plus rechercher pour son cachet et son caractère ; le prix augmente donc plus avec le temps et vous permet d’espérer une plus-value plus importante que le bien (en fonction du quartier et de l’état).

Nuisances sonores, confort, délais d’emménagement, travaux... que vous achetez neuf ou ancien en Normandie, vous devez prendre en compte une série de points de vigilance avant de vous décider. Rapprochez-vous d’un expert dans l’immobilier afin de trouver le bien de vos rêves !